Amortyzacja mieszkania

Amortyzacja mieszkania jako podatkowy koszt uzyskania przychodu

Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się czy możesz zrobić cokolwiek, aby płacić mniejszy podatek? W tym wpisie znajdziesz odpowiedź jak osoba fizyczna może zoptymalizować zobowiązania podatkowe związane z wynajmem długoterminowym mieszkania. Dowiedz się czym jest amortyzacja mieszkania.

W Polsce mamy dostępne dwie formy opodatkowania najmu długoterminowego:

  • zasady ogólne,
  • ryczałt.

Wybór formy opodatkowania

Jeśli zaczynasz wynajmować mieszkanie i decydujesz się nie informować o tym urzędu, to przyjmuje się, że z założenia wybrałeś opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli skalę podatkową.

Formę opodatkowania możemy zmienić na początku każdego roku kalendarzowego. Są na to dwa sposoby:

  • do 20 stycznia należy złożyć wniosk do naczelnika odpowiedniego Urzędu Skarbowego lub
  • do 20 lutego należy zrobić przelew podatkowy, w którym zaznaczamy że jest to opłata za ryczałt ewidencjonowany.

Zasady ogólne

Podstawową formą opodatkowania są zasady ogólne nazywane również skalą podatkową. Decydując się na taką formę opodatkowania podlegamy pod dwie stawki:

  • 17% od dochodu z tytułu najmu mieszkania do kwoty 85 528 zł.,
  • 32% od nadwyżki dochodu 85 528 zł.

Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszt uzyskania przychodu.

Ryczałt

Co do zasady przy wyborze ryczałtu stawka podatkowa wynosi:

  • 8,5% do 100 000 zł osiągniętego przychodu, czyli od tej kwoty jaką dostajemy od wynajmującego,
  • 12,5% od nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł.

W tym przypadku podstawą opodatkowania jest przychód z najmu, czyli kwota, którą najemca płaci za korzystanie z lokalu.

Optymalizacja podatkowa przy wyborze ryczałtu

Jedyną możliwością zmniejszenia podstawy opodatkowania, czyli kwoty od której będziemy odprowadzać podatek, jest takie skonstrowanie umowy najmu, aby oddzielić część, którą dostajemy od najemcy w formie wynagrodzenia od części, która stanowi opłatę za media i czynsz do wspólnoty mieszkaniowej.

Ważne!

Warto zaznaczyć, że samo stwierdzenie „czynsz” oznacza wynagrodzenie, które dostaje właściciel mieszkania od najemcy. Dlatego pamiętaj, aby konstruując umowę być bardzo precyzyjnym. Czym innym jest czynsz lub czynsz najemcy a czym innym jest czynsz w rozumieniu opłat do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Czynsz (lub czynsz najemcy) jest to twoje wynagrodzenie, które będzie stanowić podstawę opodatkowania. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, to z czynszu najemcy musisz sam opłacić czynsz za mieszkanie, czyli czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

W związku z czym optymalizacja kończy się na takiej strukturze:

KOSZT NAJMU = czynsz (czyli wynagrodzenie wynajmującego) + opłaty za lokal (czynsz do spółdzielni, prąd, gaz, itd.)

Optymalizacja podatkowa najmu przy wyborze zasad ogólnych

Jeżeli jednak zdecydujesz się pozostać przy skali podatkowej (zasady ogólne) to do kosztów uzyskania przychodu możesz zaliczyć:

  • czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
  • media (opłaty za prąd, wodę, gaz, internet, telewizję, itd.),
  • podatek od nieruchomości,
  • ubezpieczenie mieszkania,
  • koszty remontów i napraw,
  • odsetki od kredytu hipotecznego,
  • opłaty sądowe i notarialne,
  • koszty pośrednika kredytowego,
  • amortyzację.

O ile większość ludzi zdaje sobie sprawę z tego, że może zmniejszyć podstawę opodatkowania o czynsz, media czy odsetki od kredytu, to niewiele osób słyszało bądź korzysta z możliwości jakie daje amortyzacja mieszkania.

Amortyzacja

Mianem amortyzacji nazywamy koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Amortyzacja jest kosztem, który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych.

Myślę, że rozumiesz pojęcie zużywania się środków trwałych, czyli w tym przypadku mieszkania. O co chodzi w tej definicji, że jest to koszt który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych? Najprościej można powiedzieć tak: jeśli kupujesz nowy samochód to z chwilą kiedy wyjedziesz nim z salonu jego wartość spada, bo nie jest już nowy. Gdybyś tego samego dnia zmienił zdanie i chciał oddać samochód to jego wartość oceniono by na niższą niż wynikałoby to z umowy kupna. Ten spadek wartości to właśnie niewidoczny dla Twojego portfela koszt.

Wartość początkowa środków trwałych

Skoro wiesz już czym jest amortyzacja mieszkania i wiesz, że możesz ją zaliczyć do kosztów podatkowych, powinieneś ustalić jej wartość. Zanim to zrobisz, powinieneś poznać dwa pojęcia. Pierwszym będzie wartość początkowa mieszkania, czyli od jakiej kwoty amortyzacja będzie liczona.

Wartość początkową można potraktować jako kwotę, którą zapłaciłeś za mieszkanie powiększoną o koszty związane z jego nabyciem (m.in podatek PCC, prowizja za udzielenie kredytu czy wynagrodzenie rzeczoznawcy).

Zdarza się, że właścicielowi mieszkania ciężko jest ustalić wartość początkową lokalu, ponieważ otrzymał go w formie darowizny lub spadku. Tylko w takich wyjątkowych, uzasadnionych przypadkach to cena rynkowa stanowi podstawę do ustalenia wartości początkowej mieszkania.

Istnieje także możliwość uproszczonej kalkulacji wartości początkowej. Ustala się ją mnożąc powierzchnię użytkową mieszkania przez kwotę 988 zł.

Stawki amortyzacji

Drugim pojęciem, które musisz poznać jest stawka amortyzacji nazywana również stopą amortyzacji. Jest to wyrażone w procentach zużycie mieszkania w czasie.

A teraz po polsku i najprościej jak się da:) Ustawa o rachunkowości zawiera wykaz stawek amortyzacyjnych. Jest tam informacja, z której wynika, że lokale mieszkalne można amortyzować:

  • maksymalnie 1,5% rocznie w przypadku nowych mieszkań lub przy zastosowaniu uproszczonej amortyzacji
  • max 2,5% rocznie w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
  • max 10% rocznie w przypadku lokali używanych lub ulepszonych

Przy czym mieszkanie można uznać za używane jeśli przed jego nabyciem było wykorzystywane co najmniej 60 miesięcy.

Natomiast za ulepszony uznaje się lokal, którego ulepszenie zwiększyło wartość początkową o co najmniej o 30%.

Pamiętaj!

Określone w ustawie stopy amortyzacji stanowią wartości maksymalne (1,5%, 2,5%, 10%). O tym jaki procent jest optymalny dla Ciebie decydujesz ty sam.

Ważne!

O tym, jak ważny jest optymalny wybór stawki amortyzacji świadczy fakt, że raz wybraną stopę amortyzacji nie można już nigdy zmienić.

Ewidencja środków trwałych

Decydując się na odpisy amortyzacyjne przy wynajmie mieszkania, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji środków trwałych. Taką ewidencję można prowadzić w formie arkusza kalkulacyjnego excel, który przygotowałem w zakładce Narzędzia: Amortyzacja mieszkania.xls

736